Что такое предварительный договор аренды нежилого помещения

Нежилые помещения предназначаются для ведения предпринимательской деятельности. Они представлены складами, фабриками, заводами или офисами. Если какое-либо лицо желает арендовать данное помещение, но только спустя некоторое время, то составляется предварительное арендное соглашение. Оно содержит сведения о том, когда будет подписан основной договор. Подкрепляется данный документ залогом или другими обязательствами.

Понятие соглашения

Арендодателями выступают только владельцы помещений или лица, обладающие соответствующими полномочиями. Для этого требуется, чтобы объект был уже построен, а также на него зафиксированы права. Но ведение предпринимательской деятельности требует от бизнесменов гибкости, поэтому нередко потенциальные арендаторы желают подписать договор до окончания строительства объекта. Чтобы будущий владелец помещения не отдал объект другому предпринимателю, формируется предварительный договор.

Обычно такой документ составляется и подписывается на этапе строительства объекта. Это позволяет оперативно найти арендаторов, которые сразу после введения здания в эксплуатацию подписывают основные контракты и вносят арендную плату. За счет этого существенно снижаются предпринимательские риски. Если арендатор, заключивший предварительное соглашение, отказывается от своих обязательств, то он возмещает убытки или через суд принуждается к заключению основного контракта.

Когда используется договор

Правила составления предварительного контракта приводятся в ст. 429 ГК и гл. 34 ГК. Дополнительные сведения содержатся в Постановлении Пленума ВАС №13. Договор составляется в следующих ситуациях:

• объект еще не достроен;
• на здание еще не оформлено право собственности;
• планируется подписание основного контракта после окончания текущего соглашения с другим арендатором.

К плюсам составления договора относится:

• владелец помещения уверен, что имущество будет сдано в аренду после завершения строительства или при других условиях;
• предварительно обсуждаются и фиксируются нюансы сотрудничества, которые важны для каждого участника;
• арендатор уверен, что понравившееся нежилое помещение не будет передано другому лицу;
• договором подтверждается официальная договоренность между сторонами, а также обеспечивается возможность разрешить конфликты в суде;
• если арендатор откажется подписывать основной договор, то владелец помещения получает компенсацию, а также может принудить второго участника исполнить обязательства.

Предмет соглашения

В качестве предмета данного договора выступает срок заключения основного контракта. Стороны обязаны подписать новый документ без каких-либо возражений или дополнительных условий. При этом между участниками не возникают имущественные отношения, так как документ не влияет на правовой режим недвижимости.

В условиях документа приводятся основные характеристики нежилого помещения, что позволяет его легко идентифицировать. Но иногда возникают сложности с описанием, так как нередко предварительное соглашение составляется на первом этапе строительства объекта.

В договор обязательно включается адрес нежилого помещения, его будущая площадь, а также этажность.

Характеристики документа

Отсутствует унифицированная форма предварительного договора аренды нежилого помещения, поэтому он формируется на основании образца основного договора. Для этого учитываются правила:

• договоренность фиксируется исключительно в письменном виде;
• применяется так же форма, что и при составлении основного договора;
• составляется и подписывается только один экземпляр;
• государственное регистрирование требуется только для соглашений, срок действия которых превышает один год. Но регистрация предварительного договора аренды не производится;
• договор не представлен сделкой с нежилым помещением, так как обладает только организационным характером и предназначается для закрепления договоренностей.

Структура документа

Предварительный договор аренды здания состоит из нескольких обязательных пунктов. К ним относится:

• название документации;
• место составления;
• дата заключения;
• сведения об участниках;
• предмет договора, представленный обязательством заключить основное соглашение через определенный период времени, причем если отсутствует возможность конкретизации данного срока, то указывается, что основной документ будет подписан в течение года;
• существенные условия предварительного договора аренды недвижимости, к которым относятся сведения об объекте, его технические параметры, способ передачи и цели оформления в аренду;
• обязанности, возникающие у каждого участника;
• правила расчетов между сторонами;
• срок действия основного арендного договора;
• форс-мажоры, при которых возможно расторжение или изменение контракта;
• способ решения возникающих споров или разногласий;
• реквизиты и контактные данные участников.

При необходимости включаются дополнительные пункты, не нарушающие требования законодательства или интересы участников.

Образец соглашения:

Скачать документ.

Срок действия

На основании ст. 429 ГК желательно приводить в тексте документа срок его действия. Но иногда невозможно точно сказать, когда имущество будет достроено или освобождено прошлыми арендаторами. Поэтому разрешено указывать, что основной контракт будет подписан в течение года.

В качестве точки отсчета могут выступать не только конкретные даты, но и промежутки времени, а также какие-либо конкретные события. Например, часто используется дата введения дома в эксплуатацию или дата окончания срока действия прошлого арендного договора.

Если вовсе отсутствуют какие-либо сведения, имеющие отношение к сроку действия документации, то считается, что она действительна в течение одного года. Если до конца этого периода стороны не подписывают основное соглашение или не вносят изменения в текущий документ, то их обязательства по предварительному контракту прекращаются.

Как обеспечиваются обязательства

Обычно в составлении предварительного договора заинтересован именно владелец имущества, который желает до окончания строительства нежилого помещения найти арендаторов. Поэтому кроме непосредственного контракта используются другие меры обеспечения, гарантирующие, что каждый участник исполнит обязательства, приведенные в тексте.

Обычно используется задаток, который предоставляется арендатором. Если он откажется от подписания основного договора, то деньги остаются у владельца имущества.

При расчете размера задатка учитываются разные факторы:

• размер ежемесячного арендного взноса;
• длительность срока действия предварительного контракта;
• иные особенности.

Обычно взимается полноценная плата за аренду за месяц или половина этой суммы. Если по вине арендатора в указанный срок договор не заключается, то задаток не возвращается. Если же виновником ситуации выступает арендодатель, то он возвращает не только задаток, но и проценты, указанные в предварительном соглашении.

Другим способом подтверждения намерений сторон выступает обеспечительный платеж. Его размер оговаривается обоими участниками, а также зависит от условий сделки.

Заключение

Предварительный договор нежилых объектов позволяет заранее договориться относительно сдачи имущества в аренду после его строительства или иных действий. Соглашение формируется только в письменной форме, а также содержит обязательные условия, обеспечивающие его юридическую значимость. Для защиты сторон от мошенничества или неправомерного нарушения условий применяется задаток или обеспечительный платеж, причем размер выплат зависит от разных факторов.

Полезное видео

Комментарии юриста в видеоматериале: